Od 2023 r. jedyną dopuszczalną formą opodatkowania najmu prywatnego jest ryczałt od przychodów ewidencjonowanych. Podstawowa stawka wynosi przy tym 8,5%, zaś po przekroczeniu rocznego przychodu 100.000 zł – trzeba od nadwyżki zapłacić 12,5% ryczałt.
Zależnie od okoliczności przychody z najmu mogą być rozliczane w ramach 2 źródeł przychodu, tzn.:
- pozarolniczej działalności gospodarczej (art. 10 ust. 1 pkt 3 ustawy o PIT) albo
- tzw. najmu prywatnego (art. 10 ust. 1 pkt 6 ustawy o PIT).
Przy kwalifikacji bierze się pod uwagę definicję działalności gospodarczej z art. 5a pkt 6 ustawy o PIT, doprecyzowaną przez kolejne orzecznictwo i interpretacje. Np. z uchwały 7 sędziów NSA, sygn. akt II FPS 1/21, wynika, że decyzja o wyborze źródła przychodu właściwego dla przychodów z wynajmowanego składnika majątku należy do samego podatnika. NSA uznał bowiem, że podatnik będący osobą fizyczną ma prawo prowadzenia działalności gospodarczej z wykorzystaniem swojego mienia, ale może także wykorzystywać je do celów „prywatnych”, oddając w najem, który też wymaga pewnego stopnia zorganizowania jako umowa nazwana z Kodeksu cywilnego. Wtedy nieruchomości i lokale, nie będąc składnikami majątku przedsiębiorstwa i nie stanowiąc jego środków trwałych, które dodatkowo muszą stanowić własność lub współwłasność podatnika, nie są „składnikami majątku związanymi z działalnością gospodarczą”. Ustawa nie rozróżnia także, czy ma to być nieruchomość, w tym także lokal mieszkalny czy użytkowy. W przypadku umów najmu nie można ignorować uwarunkowań faktycznych i prawnych związanych z mieniem (majątkiem i jego składnikami) podatnika i zarządem tym majątkiem.
Z kolei o kwalifikacji usług zakwaterowania, wg organów podatkowych, decyduje kryterium sposobu zorganizowania wynajmu (np. możliwość świadczenia usług dodatkowych, jak całodobowa recepcja, sprzątanie w czasie pobytu, bieżąca wymiana pościeli i ręczników, ochrona). Natomiast nie ma znaczenia fakt korzystania przez podatnika z portali internetowych pośredniczących przy zawieraniu umów. W ramach najmu prywatnego nie można zaś rozliczyć usług hotelarskich (tzn. krótkotrwałego, ogólnie dostępnego wynajmowania domów, mieszkań, pokoi, miejsc noclegowych, a także miejsc na ustawienie namiotów lub przyczep samochodowych oraz świadczenia, w obrębie obiektu, usług z tym związanych), ponieważ stanowią one z definicji działalność gospodarczą.
Inny jest moment powstania przychodu w przypadku najmu prywatnego niż w wypadku działalności gospodarczej. Zgodnie z ustawą o ryczałcie obowiązek zapłaty podatku po stronie wynajmującego powstaje dopiero w momencie otrzymania zapłaty czynszu. Przy ustalaniu przychodu należy uwzględnić wartość (określoną wg art. 11 ust. 2–2b ustawy o PIT) otrzymanych od
najemcy świadczeń w naturze, np. gdy najemca ponosi określone wydatki na nieruchomość, a za to wynajmujący obniża mu czynsz.
Przychód będący podstawą opodatkowania ryczałtem nie może być pomniejszony o koszty uzyskania przychodu. Jednak organy pozwalają na wyłączenie spod opodatkowania zwrotu poniesionych wydatków (takich jak np. czynsz do spółdzielni lub wspólnoty mieszkaniowej, abonament za istniejące w tym lokalu media oraz inne opłaty ustalane ryczałtowo, opłaty za rozmowy telefoniczne z telefonu zainstalowanego w wynajmowanym lokalu, wodę, energię elektryczną i gaz, które nie są ustalane w sposób ryczałtowy), jeśli z umowy wynika, iż najemca jest zobowiązany do ich ponoszenia (tzn. gdy zgodnie z umową wynajmujący pełni jedynie rolę pośrednika, a tym bardziej nie ma przychodu, gdy najemca samodzielnie opłaca wskazane koszty eksploatacyjne).
Co istotne, na ryczałcie podatek płaci się od przychodu, więc wynagrodzenie za znalezienie najemcy potrącane przez pośrednika (np. prowizja pobierana przez portal pośredniczący w najmie) nie zmniejsza kwoty podatku. Otrzymana kaucja na zabezpieczenie przyszłych płatności czynszu, ze względu na swój zwrotny charakter, nie stanowi przychodu w momencie jej przyjęcia. Stanie się przychodem z najmu dopiero w chwili jej zatrzymania zgodnie z postanowieniami umowy. Gdy jednak zatrzymana kwota służyć będzie pokryciu wydatków na media, jeśli zgodnie z umową najemca był zobowiązany do ich ponoszenia, nie będzie stanowić przychodu wynajmującego.
Zapłatę kary umownej należy zaś – zależnie od okoliczności – opodatkować w ramach tzw. najmu prywatnego albo w ramach innych źródeł na zasadach ogólnych (art. 10 ust. 1 pkt 9 ustawy o PIT).
Jeśli nieruchomość stanowi współwłasność kilku osób, to umowa powinna być podpisana przez każdego ze współwłaścicieli (lub jego pełnomocnika). Co do zasady, każdy ze współwłaścicieli podatkowo musi rozpoznać przychód według udziału we współwłasności. W przypadku małżonków, którzy wynajmują nieruchomości należące do ich majątku wspólnego, zasadą jest opodatkowanie przychodu przez oboje małżonków – po równo. Jednak mogą oni złożyć oświadczenie do urzędu skarbowego o rozliczeniu całości przychodu przez jednego z nich (wg art. 12 ust. 6 ustawy o ryczałcie). W przypadku składników majątku wspólnego małżonkowie mogą wtedy skorzystać z wyższego limitu granicznego – ryczałt wynosi 8,5% przychodów do kwoty 200.000 zł i 12,5% przychodów od nadwyżki ponad ten próg.
Co ważne, wynajmowanie przez osoby fizyczne składników majątku prywatnego stanowi działalność gospodarczą na gruncie VAT (wg definicji działalności gospodarczej z art. 15 ust. 2 ustawy o VAT). Prywatny wynajem może więc niekiedy rodzić obowiązek zarejestrowania się jako podatnik VAT i obowiązek doliczania kwoty podatku do czynszu. Na gruncie VAT, zależnie od okoliczności, podatnik może:
- korzystać ze zwolnienia podmiotowego ze względu na wysokość obrotu (obecnie do 200.000 zł rocznie, wg art. 113 ust. 2 ustawy o VAT);
- korzystać ze zwolnienia przedmiotowego – w przypadku udostępniania mieszkań wyłącznie na cele mieszkaniowe (wg art. 43 ust. 1 pkt 36 ustawy o VAT);
- świadczyć usługi zakwaterowania (najem mieszkań na krótki termin) opodatkowane stawką 8% VAT;
- wynajmować nieruchomości niemieszkalne lub świadczyć usługi wynajmu nieruchomości mieszkalnych na cele inne niż mieszkaniowe, co jest opodatkowane podstawową stawką 23% podatku.
