Opodatkowanie najmu prywatnego po zmianach

|
Grupa Doradcza KDRC

1 stycznia 2019 r. wprowadzono ważne zmiany dla podatników podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), dotyczące m.in. opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego przez jednego z małżonków.

1 stycznia 2019 r. zmieniły się przepisy dotyczące wyboru formy opodatkowania przychodów z tzw. najmu prywatnego (tj. najmu świadczonego poza działalnością gospodarczą) oraz opodatkowania przychodów z takiego najmu przez jednego z małżonków. Po zmianach nie trzeba już składać do urzędu skarbowego odrębnego oświadczenia o wyborze ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych. Równoznaczne z dokonaniem wyboru ryczałtu na dany rok podatkowy, jest: dokonanie pierwszej w roku podatkowym wpłaty ryczałtu lub złożenie zeznania PIT-28, jeżeli pierwszy przychód podatnik osiągnął w grudniu roku podatkowego.

Ponadto od 1 stycznia 2019 r. oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu (przychodu) z najmu przez jednego z małżonków, jak i zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczeń, mogą być podpisane przez jednego z małżonków. Poza tym na gruncie ustawy o zryczałtowanym podatku dochodowym od niektórych przychodów osiąganych przez osoby fizyczne (dalej: „ustawy ryczałtowej”), oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu przez jednego z małżonków należy złożyć do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Te same terminy obowiązują dla złożenia zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.

Dochody małżonków

Zasadą jest, że małżonkowie, między którymi istnieje wspólność majątkowa, opodatkowują swoje przychody/dochody z najmu prywatnego rzeczy należących do wspólnego majątku odrębnie, proporcjonalnie do prawa do udziału w zysku.

W razie braku przeciwnego dowodu przyjmuje się, że prawa do udziału w zysku są równe. Jeśli między małżonkami istnieje wspólność majątkowa, to uzyskane przychody/dochody z najmu prywatnego mogą być opodatkowane w całości przez jednego z małżonków. W takiej sytuacji małżonkowie powinni złożyć do urzędu skarbowego pisemne oświadczenie i wskazać, który z nich będzie w całości rozliczał podatek z tytułu osiągniętego dochodu (przychodu) z najmu.

Od 1 stycznia 2019 r. zarówno ustawa o podatku dochodowym od osób fizycznych, jak i ustawa ryczałtowa dopuszczają, by oświadczenie o opodatkowaniu całości dochodu (przychodu) osiągniętego z najmu prywatnego przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z takiego sposobu rozliczania, składane w imieniu obojga małżonków, było podpisane przez jednego z nich. Podpisanie oświadczenia bądź zawiadomienia przez jednego z małżonków traktuje się na równi ze złożeniem przez niego oświadczenia o upoważnieniu go przez jego współmałżonka do złożenia oświadczenia lub zawiadomienia w imieniu ich obojga. Oświadczenie to składa się pod rygorem odpowiedzialności karnej za fałszywe zeznania.

Od 1 stycznia 2019 r. obowiązuje także nowy termin, w jakim na gruncie ustawy ryczałtowej podatnicy mogą złożyć oświadczenie o opodatkowaniu całości przychodu z najmu prywatnego przez jednego z małżonków oraz zawiadomienie o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń. Podatnicy mogą złożyć takie oświadczenie do 20. dnia miesiąca następującego po miesiącu, w którym otrzymany został pierwszy przychód z tego tytułu w roku podatkowym, albo do końca roku podatkowego, jeżeli pierwszy taki przychód osiągnięty został w grudniu roku podatkowego. Te same terminy obowiązują dla złożenia przez małżonków zawiadomienia o rezygnacji z tego sposobu rozliczeń.

Formy opodatkowania najmu prywatnego

Podstawową formą opodatkowania przychodów z najmu prywatnego są ogólne zasady opodatkowania według skali podatkowej.

Podatnicy osiągający ww. przychody mogą też wybrać opodatkowanie w formie ryczałtu od przychodów ewidencjonowanych.

Od początku 2019 r. ustawa ryczałtowa za równoznaczne z dokonaniem wyboru opodatkowania na dany rok podatkowy przychodów osiąganych z tytułu najmu prywatnego w formie ryczałtu uznaje pierwszą w roku podatkowym wpłatę ryczałtu z tego tytułu.

Jeżeli pierwszy przychód podatnik osiągnie w grudniu roku podatkowego, to złożenie zeznania (PIT-28) jest równoznaczne z dokonaniem wyboru tej formy opodatkowania. Pierwsza wpłata ryczałtu jest zatem równoznaczna z wyborem tej formy opodatkowania.

Nie zmieniła się zaś zasada, zgodnie z którą wybrana forma opodatkowania przychodów z najmu prywatnego obowiązuje przez cały rok podatkowy.

Przykład:

Podatnik, który pierwszy czynsz z tytułu najmu lokalu mieszkalnego otrzymał w lipcu, wpłacając do 20 sierpnia ryczałt, informuje jednocześnie o dokonanym wyborze tej formy opodatkowania. Nie musi już składać żadnego innego oświadczenia o wyborze ryczałtu.

1 stycznia 2019 r. zlikwidowany został obowiązek prowadzenia ewidencji przychodów przez podatników osiągających przychody z najmu prywatnego i korzystających z opodatkowania ryczałtem w przypadku, gdy wysokość przychodów nie wynika z umowy najmu zawartej w formie pisemnej. Obecnie w każdym przypadku wysokość przychodów ustalana jest na podstawie dowodów potwierdzających ich otrzymanie, np. przelewu na rachunek wynajmującego.

Powyższe wynika z objaśnień podatkowych Ministra Finansów.