Po sprzedaży nieruchomości, aby nie płacić podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT), można skorzystać ze zwolnienia z tytułu wydatkowania uzyskanego przychodu na własne cele mieszkaniowe.
Generalnie podatek dochodowy od osób fizycznych – 19% osiągniętego dochodu – płaci się w przypadku: uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej, prawa wieczystego użytkowania gruntów, jeżeli odpłatne zbycie nie następuje w wykonaniu działalności gospodarczej i zostało dokonane przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie.
Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw.
Wolny od PIT jest dochód z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli przychód uzyskany z tego tytułu zbywca przeznaczy na własne cele mieszkaniowe. Zwolniony jest dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych.
dochód x wydatki na cele mieszkaniowe / przychód
z odpłatnego zbycia = dochód zwolniony
Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym podatnik odpłatnie zbył nieruchomość.
Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są wydatki poniesione na:
» nabycie budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, lub udziału w takim lokalu, a także na nabycie gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem;
» nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie;
» nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, w tym również z rozpoczętą budową budynku mieszkalnego oraz nabycie innego gruntu, lub udziału w gruncie, prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, jeżeli nie później niż w okresie trzech lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, grunt ten zmieni przeznaczenie na grunt pod budowę budynku mieszkalnego;
» budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego;
» modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku niemieszkalnego, własnego lokalu niemieszkalnego;
» spłatę kredytu wraz z odsetkami (w tym także tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego), zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych w banku lub w spółdzielczej kasie oszczędnościowo-kredytowej.
Własne cele mieszkaniowe można realizować nie tylko w Polsce, ale i w państwach członkowskich UE, Europejskiego Obszaru Gospodarczego albo Konfederacji Szwajcarskiej. Wydatkowanie przychodu na cele mieszkaniowe w innym niż Polska ww. państwie jest możliwe pod warunkiem, że urząd skarbowy może (na mocy obowiązujących umów międzynarodowych) uzyskać informacje podatkowe od państwa, na którego terytorium ponoszone są wydatki na cele mieszkaniowe.
Ustawa o PIT nie definiuje określenia „remont” ani „budowa”. Zgodnie z art. 3 pkt 6 Prawa budowlanego, ilekroć mowa jest o budowie – należy przez to rozumieć wykonywanie obiektu budowlanego w określonym miejscu, a także odbudowę, rozbudowę, nadbudowę obiektu budowlanego. Według pkt 8 tego przepisu, przez remont należy rozumieć wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym. W orzecznictwie przyjmuje się, że za wydatki spełniające kryteria art. 21 ust. 25 pkt 1 lit. d ustawy o PIT można uważać, w szczególności, wykonanie robót budowlanych w istniejącym lub nowopowstałym budynku/lokalu mieszkalnym wraz z wymianą/instalacją składników wyposażenia technicznego budynku lub lokalu (np. instalacji wodnej, kanalizacyjnej, centralnego ogrzewania, ciepłej wody, gazu przewodowego).
Minister Finansów, Funduszy i Polityki Regionalnej wydał 13 października 2021 r. interpretację ogólną (nr DD2.8202.4.2020) doprecyzowującą katalog wydatków, jakie podatnik może ponieść, aby pomniejszyć należny podatek do zapłaty. Wskazał w niej, że dla celów PIT należy uznać, że wydatki poniesione na zakup i montaż:
a. kuchenki gazowej, kuchenki elektrycznej lub gazowo-elektrycznej, płyty indukcyjnej, płyty ceramicznej, piekarnika, zmywarki, pralki, lodówki – w zabudowie lub wolnostojących,
b. szafki stanowiącej element mocowania umywalki będącej kompletem z tą umywalką,
c. oświetlenia sufitowego i ściennego wewnętrznego, w tym taśm LED i oczek halogenowych, z wyłączeniem lamp wolnostojących,
d. okapów kuchennych – wyciągów i pochłaniaczy, w tym okapu podszafkowego,
e. mebli, które charakteryzuje trwały związek z obiektem budowlanym lub jego częścią (lokalem), wykonanych na indywidualne zlecenie, tj. szafy wnękowe, pawlacze, zabudowa garderoby,
f. mebli w zabudowie kuchennej, tj. zabudowy kuchennej „pod wymiar” i zabudowy kuchennej wolnostojącej
– mieszczą się w pojęciu wydatków na własne cele mieszkaniowe, o których mowa w art. 21 ust. 25 ustawy o PIT.
W celu rozliczenia przychodów dochodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw dokonanego przed upływem 5 lat licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tych nieruchomości lub praw, należy złożyć zeznanie podatkowe PIT-39 (do końca kwietnia roku następnego po sprzedaży). Jeśli w złożonym zeznaniu PIT-39 podatnik wykaże dochody zwolnione z opodatkowania, a potem nie wypełni warunków zwolnienia określonych w ustawie PIT, np. w ustawowym terminie 3 lat nie wydatkuje uzyskanych z odpłatnego zbycia środków lub wydatkuje je na cele inne niż określone w ustawie mieszkaniowe – to będzie musiał złożyć korektę tego zeznania i zapłacić PIT wraz z odsetkami za zwłokę od zaległości podatkowych.
