Jeśli właściciel sprzedał dom lub mieszkanie, z reguły musi się rozliczyć z podatku dochodowego od osób fizycznych (PIT) z tego tytułu.
Jeśli ktoś dokonał odpłatnego zbycia:
» nieruchomości lub ich części bądź udziału w nieruchomości;
» spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub użytkowego;
» prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej;
» prawa wieczystego użytkowania gruntów
– przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, to podlega z tego tytułu opodatkowaniu PIT.
Okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nabył (wybudował) zbywaną nieruchomość. Jeżeli nieruchomość nabył w drodze spadku, to 5 lat należy liczyć od końca roku kalendarzowego, w którym spadkodawca nabył (wybudował) tę nieruchomość. Jeśli nieruchomość została nabyta z małżonkiem do majątku wspólnego, a potem między właścicielami ustała wspólność majątkowa małżeńska, to w razie odpłatnego zbycia tej nieruchomości, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym dana osoba nabyła tę nieruchomość z małżonkiem do majątku wspólnego. Jeżeli więc np. nieruchomość nabyta w 2019 r. zostanie sprzedana w 2025 r., to nie trzeba będzie składać zeznania ani płacić podatku dochodowego z tego tytułu.
ZASADY OPODATKOWANIA PIT
Podatek obliczany jest od uzyskanego dochodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych (spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego bądź użytkowego, prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej czy prawa wieczystego użytkowania gruntów). Podstawą obliczenia podatku jest dochód, będący różnicą pomiędzy przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodów, powiększoną o sumę odpisów amortyzacyjnych, dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. Podatek wynosi 19% osiągniętego dochodu.
Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych jest cena określona w umowie z kupującym, pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia (np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa). Jeśli jednak cena, bez uzasadnionej przyczyny, znacznie odbiega od wartości rynkowej tych rzeczy lub praw, to urząd skarbowy może określić przychód uwzględniając wartość rynkową.
Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się udokumentowane wydatki, które podatnik poniósł na nabycie lub wybudowanie nieruchomości bądź praw majątkowych. Jeżeli zbywaną nieruchomość lub prawo majątkowe nabył w drodze spadku, darowizny bądź w inny nieodpłatny sposób – to kosztem uzyskania przychodów jest kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości (prawa majątkowego) przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn.
Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości (praw majątkowych) nabytych w drodze spadku zalicza się także udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę oraz przypadające na spadkobiercę ciężary spadkowe (tj. spłacone przez spadkobiercę długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek, wykonane zapisy zwykłe i polecenia – też zrealizowane po zbyciu) w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przez niego nabytych.
Ponadto do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć udokumentowane nakłady, które zwiększyły wartość zbywanej nieruchomości i praw majątkowych, poniesione w czasie ich posiadania. Wysokość poniesionych nakładów ustala się na podstawie faktur VAT i dokumentów stwierdzających poniesienie opłat administracyjnych.
DOCHÓD ZWOLNIONY OD PODATKU
Wolne od PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeżeli równowartość przychodu uzyskanego z tego tytułu zbywca przeznaczy na własne cele mieszkaniowe (to tzw. ulga mieszkaniowa). Zwolniony będzie dochód w wysokości, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele mieszkaniowe w przychodzie z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych. Warunkiem zwolnienia jest poniesienie wydatków na własne cele mieszkaniowe w terminie 3 lat od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie nieruchomości. Wydatkami na własne cele mieszkaniowe są określone w ustawie o PIT wydatki poniesione np. na:
» nabycie budynku lub lokalu mieszkalnego,
» nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego,
» budowę, adaptację lub remont własnego budynku mieszkalnego lub własnego lokalu mieszkalnego
(w tym m.in. zakup mebli kuchennych, pralki, lodówki),
» modernizację lub adaptację na cele mieszkalne własnego budynku lub lokalu niemieszkalnego,
» spłatę kredytu, z odsetkami, zaciągniętego na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.
Własne cele mieszkaniowe można realizować – dla celów zastosowania zwolnienia od PIT – w Polsce, bądź też w państwach UE, EOG albo Szwajcarii – pod warunkiem, że urząd skarbowy może (na mocy obowiązujących umów międzynarodowych) uzyskać informacje podatkowe od danego państwa.
Jeśli więc przychód ze sprzedaży nieruchomości w całości zostanie przeznaczony na własne cele mieszkaniowe, to uzyskany dochód będzie w całości zwolniony od podatku. Gdy zaś przeznaczy się na własne cele mieszkaniowe tylko część takiego przychodu, to dochód zwolniony oblicza się wg wzoru:
ROZLICZENIE PIT
W celu rozliczenia uzyskanych przychodów z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw dokonanego przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie tych nieruchomości lub praw, należy złożyć (w formie papierowej lub elektronicznej) zeznanie podatkowe PIT-39 – do 30 kwietnia roku następującego po roku podatkowym. W tym samym terminie płaci się podatek w wysokości 19% od podstawy obliczenia podatku (tzn. dochodu ze sprzedaży nieruchomości pomniejszonego o dochód zwolniony).
Jeśli podatnik w złożonym zeznaniu PIT-39 wykazał dochody zwolnione z opodatkowania, a nie wypełnił ustawowych warunków zwolnienia – musi złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę.
