Odpłatne zbycie nieruchomości a PIT

|
Grupa Doradcza KDRC

W razie sprzedaży nieruchomości w roku 2020 trzeba rozliczyć podatek dochodowy od osób fizycznych (PIT).

Podatnik, który w roku podatkowym dokonał odpłatnego zbycia m.in. nieruchomości lub ich części oraz udziału w nieruchomości, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, prawa wieczystego użytkowania gruntów – przed upływem 5 lat, licząc od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie lub wybudowanie ww. nieruchomości lub praw, i zbycie to nie nastąpiło w wykonaniu działalności gospodarczej, podlega z tego tytułu opodatkowaniu PIT. Odpłatne zbycie (np. sprzedaż, zamiana, odpłatne zniesienie współwłasności) po upływie ww. 5-letniego okresu nie jest opodatkowane PIT. Jeżeli nieruchomość została nabyta w drodze spadku, okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym nastąpiło nabycie (wybudowanie) tej nieruchomości przez spadkodawcę. Jeśli nieruchomość została nabyta przez małżonków do majątku wspólnego, a następnie między małżonkami ustała wspólność majątkowa małżeńska, to w razie odpłatnego zbycia tej nieruchomości okres 5 lat liczy się od końca roku kalendarzowego, w którym małżonkowie nabyli tę nieruchomość do majątku wspólnego.

Podatek wynosi 19% dochodu osiągniętego ze zbycia nieruchomości, tj. różnicy między przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości lub praw majątkowych a kosztami uzyskania przychodu, powiększonej o sumę odpisów amortyzacyjnych dokonanych od zbywanych nieruchomości lub praw. 

Przychodem z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych jest ich wartość – wyrażona w cenie – pomniejszona o koszty odpłatnego zbycia, np. opłaty notarialne, koszty pośrednictwa. Przychód w tej wysokości wykazuje się w zeznaniu rocznym. Tak obliczony przychód pomniejsza się o koszty uzyskania przychodu dla wyliczenia dochodu.

Do kosztów uzyskania przychodów zalicza się koszty nabycia i wytworzenia (wybudowania) zbywanej nieruchomości bądź prawa majątkowego (np. wieczystego użytkowania). Ponadto do kosztów uzyskania przychodów można zaliczyć udokumentowane (fakturami VAT i dokumentami, które stwierdzają poniesienie opłat administracyjnych) nakłady, które zwiększyły wartość nieruchomości i praw majątkowych poniesione w czasie ich posiadania. Jeżeli zbywana nieruchomość lub prawo majątkowe zostały nabyte w drodze spadku, darowizny lub w inny nieodpłatny sposób, kosztem uzyskania przychodów jest też kwota zapłaconego podatku od spadków i darowizn – w takiej części, w jakiej wartość zbywanej nieruchomości lub prawa majątkowego przyjęta do opodatkowania podatkiem od spadków i darowizn odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych przyjętej do opodatkowania tym podatkiem. Do kosztów uzyskania przychodu z tytułu odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych nabytych w drodze spadku zalicza się też udokumentowane koszty nabycia lub wytworzenia poniesione przez spadkodawcę i ciężary spadkowe (spłacone przez podatnika długi spadkowe, zaspokojone roszczenia o zachowek i wykonane zapisy zwykłe i polecenia), które przypadają na podatnika – w takiej części, w jakiej wartość zbywanej rzeczy lub zbywanego prawa odpowiada łącznej wartości rzeczy i praw majątkowych nabytych przez podatnika.

W ramach tzw. ulgi mieszkaniowej wolne od PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeśli uzyskane przychody z tego tytułu zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe – tj. poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Zwolniony będzie tylko dochód do kwoty, która odpowiada iloczynowi tego dochodu i udziału wydatków poniesionych na własne cele: 

Dochód zwolniony = Dochód × Wydatki na własne cele mieszkaniowe / Przychód z odpłatnego zbycia

Do wydatków na własne cele mieszkaniowe zalicza się m.in. wydatki na: nabycie budynku mieszkalnego, nabycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego, nabycie gruntu pod budowę budynku mieszkalnego, a także na budowę, adaptację bądź remont własnego budynku mieszkalnego czy lokalu mieszkalnego. Warunkiem uznania wydatków za wydatki poniesione na „własne cele mieszkaniowe” jest to, aby nabywany, budowany, adaptowany, remontowany budynek, lokal mieszkalny, nabywane spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu mieszkalnego lub nabywany grunt stały się własnością podatnika w ww. okresie 3 lat. Za wydatki na własne cele mieszkaniowe uznaje się także wydatki na spłatę kredytu wraz z odsetkami (wyłącznie zaciągniętego przed dniem uzyskania przychodu z odpłatnego zbycia), w tym również tzw. kredytu refinansowego i konsolidacyjnego, które zostały zaciągnięte na sfinansowanie własnych potrzeb mieszkaniowych.

W ramach tzw. ulgi mieszkaniowej wolne od PIT są dochody z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych, jeśli uzyskane przychody z tego tytułu zostaną przeznaczone na własne cele mieszkaniowe – tj. poniesione począwszy od dnia odpłatnego zbycia, nie później niż w okresie 3 lat, licząc od końca roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie.

Wydatki na własne cele mieszkaniowe mogą być ponoszone poza granicami kraju, tj. w państwie UE bądź w innym państwie, które należy do EOG albo w Szwajcarii. W takiej sytuacji niezbędne jest jednak istnienie podstawy prawnej, która wynika z zawartej przez Polskę umowy międzynarodowej, do uzyskania przez polski urząd skarbowy informacji podatkowych z innego państwa.

Po zakończeniu roku podatkowego, w którym nastąpiło odpłatne zbycie, do 30 kwietnia należy złożyć zeznanie roczne PIT-39 i wpłacić należny podatek. W zeznaniu wykazuje się:

  • dochody uzyskane w roku podatkowym z odpłatnego zbycia nieruchomości i praw majątkowych i należny PIT od dochodu, do którego nie ma zastosowania ulga mieszkaniowa, lub
  • dochody zwolnione z PIT ze względu na ulgę mieszkaniową (niezależnie od tego, czy wydatki na cele mieszkaniowe zostały już poniesione, czy będą poniesione później).

Jeśli w złożonym zeznaniu zostały wykazane dochody zwolnione z opodatkowania, a nie zostały wypełnione warunki zwolnienia określone w ustawie o PIT, wtedy należy złożyć korektę tego zeznania i zapłacić podatek z odsetkami za zwłokę.